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2014年，我國商品房銷售、投資速度、新開工面積等一改往年高歌猛進態(tài)勢，改為掉頭向下。很多業(yè)內(nèi)人士和專家認為，房地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)結(jié)束。2015年，房地產(chǎn)將如同經(jīng)濟進入“新常態(tài)”一樣，進入一個各方面數(shù)據(jù)都趨向平緩，不會過分漲跌的“新常態(tài)”。對此，你怎么看？

陳寶存：早在2011年我就撰文稱：中國房地產(chǎn)將跨入白銀30年增長期，而這個“白銀期”，我認為就是現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)新常態(tài)期。那么，為什么中國房地產(chǎn)會產(chǎn)生黃金十年的快速增長期？為什么黃金十年將結(jié)束？解讀這個概念，需要簡單回顧下歷史。

從建國初期，由于土地房屋基本滿足城鄉(xiāng)居民的大致需求，在我們的工業(yè)化與現(xiàn)代化的前50年，也就是1998年房地產(chǎn)市場化之前，我們一直沒有致力于發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)。而始于1978年的改革開放，又使人口進城的速度過快，但是，即使這樣，我們在1998年之前，仍舊沒有快速發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)。

兩組數(shù)據(jù)，可觀端倪：1978年城市人均住房面積僅有6.7平方米；城鎮(zhèn)人口(居住在城鎮(zhèn)地區(qū)半年及以上的人口)為17245萬人，城市化率(城鎮(zhèn)人口占全國總?cè)丝诘谋戎?為17.92%�！吨袊鞘薪y(tǒng)計年鑒(1999年)》全國采樣調(diào)查229個城市，數(shù)據(jù)顯示：人均超過15平方米的城市只有49個，占總數(shù)的21.4%；人均超過10平方米的城市有202個，占所調(diào)查總數(shù)的88.2%。

這樣的居住狀況，對于富裕起來的城市居民與改革開放后大量涌入城市的新居民來說，購買商品房成為必需的行為。而我們從結(jié)束福利分房到真正接受市場買房，事實上是經(jīng)歷了5年以上的心理準備時間。那么，2003年到2012年的房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，也便順理成章了。只是，現(xiàn)在是到了“白銀時代”了。

中國經(jīng)濟時報：未來30年的中國樓市將迎來“白銀增長期”的依據(jù)有哪些呢？

陳寶存：首先，中國的新型城鎮(zhèn)化進程，需要30年左右的時間方能完成。年均1%的新增城市人口將穩(wěn)定30年。這樣，我們的房地產(chǎn)增速必須保持勻速，而不是前十年的超高速度。我們目前城市居民(含流動人口的2.45個億)住宅套數(shù)已經(jīng)達到了1.02套/戶。

城市化進程放緩，主要問題出在土地流轉(zhuǎn)探索過程漫長。農(nóng)民進城之后的農(nóng)村宅基地與耕地的退出機制正在試點探索，對進城農(nóng)民穩(wěn)定的城市生活很重要，這個過程需要更長時間。否則，農(nóng)民很難融入城市。

事實上，我們前10年的房價超高速增長，主要是1998年之前我們的土地國有概念強化，土地征收補償標準過低，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求很低導致的土地價格低廉。2004年，土地招拍掛制度嚴格實施，2007年才開始土地一級開發(fā)過程，重點城市的住宅土地地價從2003年到2012年增長五倍，而城市中心土地地價的增長速度，遠遠高于5倍，到十幾倍甚至一線城市幾十倍都不止。這是極為合理的土地成本增長。

當然，我不認為房地產(chǎn)的“新常態(tài)”會使得房地產(chǎn)現(xiàn)在就失去了支柱產(chǎn)業(yè)的地位。未來15年至20年，房地產(chǎn)行業(yè)依舊是重要支柱產(chǎn)業(yè)。原因是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型進入新常態(tài)需要一個過程，而50后、60后、70后群體在基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口，必須要保證他們的就業(yè)。環(huán)保、低碳、高科技固然重要，但是，基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)也很重要。而滿足房地產(chǎn)消費需求，需要很長時間才能完成。

此外，中國已經(jīng)進入終身租房時代。事實上，租房人群也必須由市場來租賃房源，所以投資性需求也是值得鼓勵的。嚴重打壓住房的投資需求，并不符合市場規(guī)律。我們知道在歐美發(fā)達國家，住房自有率也是最低的。而50%到60%的城市人口靠租賃滿足需求，也是未來中國至少是重點城市的發(fā)展規(guī)律。

房地產(chǎn)，是民生之基礎(chǔ)。滿足日益增長的居民物質(zhì)文化需求，也是我們黨和政府的重任。而需求，也是在逐漸升級的。

我們應(yīng)該鼓勵投資，鼓勵居民出租住宅以滿足租賃人群的需求。這個思路也在2014年9月30日的房貸新政中體現(xiàn)出來。

新政要求：對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

還有，對于首套房貸的認定，我們也一改嚴查的思路，而是只要是無貸款的新房購買需求，都視同首套房貸。鼓勵投資與改善需求，也完全符合市場現(xiàn)實。同時，我們不再試點房產(chǎn)稅，也是對投資住房的鼓勵政策。

至于《不動產(chǎn)登記暫行條例》，我們的媒體、專家曲解過度。事實上，不動產(chǎn)登記不是只針對房屋登記，而是包括土地、林地等不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記。而以往的登記我們是分屬多個部門的，而目前是試點統(tǒng)一到一個部門而已。

再有，《不動產(chǎn)登記暫行條例》中的下列表述：不動產(chǎn)登記為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的法律制度。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》告訴大家，不動產(chǎn)登記為權(quán)利人主動行為，而不是政府管理手段。

至于房產(chǎn)稅征收前的房屋價值評估，任志強認為需要147年完成評估工作。雖然言過其實，但也是在提醒大家，房產(chǎn)登記的評估工作才是房產(chǎn)稅的征收基礎(chǔ)，而我們目前并不具備這個基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)應(yīng)進入健康、均衡發(fā)展的“新常態(tài)”

中國經(jīng)濟時報：我看了你主編的社科院《中國住房發(fā)展報告(2014年-2015年)》，你能就目前這輪房地產(chǎn)調(diào)整的特點和房地產(chǎn)“新常態(tài)”這一話題給出自己的看法與建議嗎？

倪鵬飛：2013年至2014年的數(shù)據(jù)顯示：全球住房市場整體強勁反彈，但我國住房市場與全球住房市場走勢背離；固定資產(chǎn)投資回落明顯，房地產(chǎn)投資增速下滑并拖累經(jīng)濟增長；市場下行促使行業(yè)加速整合，寡頭格局初現(xiàn)雛形；國內(nèi)投資增速整體下滑，海外投資規(guī)模劇增；政策性住房金融機構(gòu)作用得到強化，合作性住房金融機構(gòu)功能定位趨于清晰化；金融機構(gòu)信貸存在從房地產(chǎn)領(lǐng)域向其他領(lǐng)域調(diào)整的跡象，但涉房信貸依然在多數(shù)金融機構(gòu)的信貸投放結(jié)構(gòu)中居首位；住房投資、投機全面退潮，商品住宅首現(xiàn)過剩；城市間市場分化加劇，一線城市回落幅度最大；土地市場整體下行，區(qū)域差異愈加顯著；宏觀政策出現(xiàn)拐點，限購、限貸相繼退出；住房市場監(jiān)管對“樓市”逐步放松；棚戶區(qū)改造成“重磅”，共有產(chǎn)權(quán)房成為保障性住房的新亮點。

目前經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)的宏觀背景，決定了本次房地產(chǎn)市場調(diào)整與此前相比具有以下特點：第一，調(diào)整(衰退與復(fù)蘇)時間更長、速度更慢、程度更深。第二，不同層級的城市調(diào)整時間、速度和程度也不同。一線、二線城市需求旺、消化快、時間短、程度深。三四線城市需求弱、消化慢、時間長、程度淺。第三，未來住房市場將進入中速增長的常態(tài)，即所謂的中國房地產(chǎn)進入“白銀時代”。至于2015年的房地產(chǎn)市場走勢，我認為整體延續(xù)衰退，一、二線城市2015年下半年、三、四線城市2016年下半年將實現(xiàn)復(fù)蘇。2015年，房地產(chǎn)市場投資、開工、施工和竣工將有所改善，投資將保持在10%的增幅水平。

至于對2015年房地產(chǎn)市場進行展望，我認為全球住房市場將受益于經(jīng)濟復(fù)蘇而持續(xù)增長，但是發(fā)展的不平衡將加劇；境外置業(yè)的成本不斷下降，發(fā)達經(jīng)濟體將進一步分流我國中高端住房市場需求；供給結(jié)構(gòu)性過剩將成經(jīng)濟“新常態(tài)”，投資“潮涌”效應(yīng)趨弱將抑制需求過度波動；行業(yè)集中度進一步加速提升，開發(fā)投資速度持續(xù)放緩；金融體系調(diào)降房地產(chǎn)融資權(quán)重的過程有望持續(xù)，但房地產(chǎn)信貸占比依然居投放首位；商品房價格軟著陸，開發(fā)商面臨大抉擇；一、二線城市房價將繼續(xù)下滑，三、四線城市房價將穩(wěn)中有降；各級政府將密集推出救市政策，限購政策有望全面退出，住房價格會走下神壇。

此外，2015年我國住房還將承受世界經(jīng)濟帶來的負面影響。2015年發(fā)達經(jīng)濟體將呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，美國和后危機國家的經(jīng)濟反彈將與歐元區(qū)、日本的經(jīng)濟低迷共存。世界經(jīng)濟對我國住房市場的影響將從一線城市延伸到二線城市，并對我國的高端住房市場產(chǎn)生較大沖擊。具體會表現(xiàn)在：第一，東亞與東南亞較差的經(jīng)濟增速預(yù)期會抑制我國住房市場。第二，產(chǎn)業(yè)升級在短期內(nèi)難以帶動沿海一、二線城市的住房市場。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的海外投資削弱了境內(nèi)的住房市場供給。第四，房地產(chǎn)業(yè)的外資增長無助于住房市場的回暖。第五，海外置業(yè)抑制我國的高端住房市場需求，一、二線城市，尤其是一、二線城市的高端住房市場將承受較大沖擊。

中國經(jīng)濟時報：那你認為中國房地產(chǎn)市場如要進入一種健康、均衡發(fā)展的“新常態(tài)”所面臨的主要問題與挑戰(zhàn)是什么呢？

倪鵬飛：目前房地產(chǎn)市場的主要問題是房企負債水平激增，償債能力惡化；保障性住房融資支持依然存在很大缺口，公積金運管問題已經(jīng)積重難返；房地產(chǎn)信貸融資權(quán)重居高不下，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型極其復(fù)雜；住房相對過剩時代提前到來，改善性需求難以全面啟動；商品房需求主要靠投資投機支撐，真實庫存積壓與住房空置狀況較為嚴重；近年土地供應(yīng)量過多過快，三、四線城市土地供應(yīng)嚴重過剩；供地量與不同能級城市不相匹配，土地市場分化進一步加��；土地出讓金監(jiān)管存在缺陷，住房市場重事前審批輕事中監(jiān)管；保障房價格偏高門檻高，農(nóng)民工面臨市場失靈和政策失靈；經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變要求對房地產(chǎn)地位進行重新判斷，但地方政府仍然從短期角度來看待住房問題。

對此，我的建議是：以國開行住房金融事業(yè)部建立為契機，構(gòu)建保障房政策性金融支持平臺；廢除公積金運作“地方糧票”，建構(gòu)全國性的住房公積金管理和運作平臺；加速房貸證券化推進步伐，同時有效防控房地產(chǎn)金融風險；深化住房供給機制改革，避免重走需求刺激老路；以放開城鎮(zhèn)居民自建房為契機，重構(gòu)住房開發(fā)模式；建立新的土地出讓金分配機制，抑制地方政府推高地價的強烈欲望；將土地出讓金審計制度與反腐“新常態(tài)”相結(jié)合，定期審計長期堅持；發(fā)展保障房的二級市場，盤活錯配閑置的保障房；適當鼓勵無房戶“集資建房”，降低住房保障成本。

中國經(jīng)濟時報：你對房地產(chǎn)均衡發(fā)展有什么政策建議？

倪鵬飛：政府應(yīng)針對房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，解決房地產(chǎn)存在的問題，化解房地產(chǎn)問題所帶來的風險，促進房地產(chǎn)進入健康持續(xù)發(fā)展的“新常態(tài)”，進而有利于“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促改革”宏觀目標的實現(xiàn)。具體政策建議如下：1。完善政府調(diào)控住房市場的政策與方法。2。取消若干行政性管制措施，讓市場在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用。3。采取必要的刺激政策，以穩(wěn)定住房消費。4。加快改革，為市場發(fā)揮決定性的調(diào)節(jié)作用創(chuàng)造環(huán)境。5。培育新增長點，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的促進作用。

政府需認清的幾個問題

中國經(jīng)濟時報：對于房地產(chǎn)“新常態(tài)”，目前也是眾說紛紜，從國務(wù)院發(fā)展研究中心這樣一個智庫角度看，你認為政府在目前要重點關(guān)注哪些問題？

鄧郁松：我認為政府應(yīng)該認清以下幾方面問題：

第一，房地產(chǎn)“新常態(tài)”意味著房地產(chǎn)發(fā)展階段發(fā)生重大變化。

2014年以來，房地產(chǎn)形勢發(fā)生了新的變化，突出表現(xiàn)在投資增速明顯放緩，房屋新開工面積出現(xiàn)下降兩個方面。房地產(chǎn)形勢的變化固然有受短期調(diào)控政策影響的因素，但更重要的是因為房地產(chǎn)發(fā)展階段發(fā)生了重大變化。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房已達到1.0套左右，即在“十二五”中期我國房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本、英國等典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程看，大規(guī)模的住房建設(shè)期基本出現(xiàn)在人口較快增長、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過1套后，將會出現(xiàn)住房建設(shè)峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問題的解決，新建住房數(shù)量將出現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)市場也將從快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段。2011年，我國住宅新開工面積出現(xiàn)峰值，當年新開工面積為14.7億平方米，2013年我國房屋新開工面積為歷史最高，達到20.1億平方米。由于住房新開工面積峰值已經(jīng)出現(xiàn)，戶均住房已達到1.0套左右，待售房面積開始增加，借鑒國際經(jīng)驗，可以判斷2013年已成為我國房屋新開工面積的峰值。因此，2014年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落包括房屋新開工面積的下降是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著我國房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求向供求基本平衡的轉(zhuǎn)變，我國的房地產(chǎn)市場正在從此前的快速發(fā)展階段向平穩(wěn)發(fā)展階段過渡。認識到房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，將有利于更準確地判斷2014年以來房地產(chǎn)市場調(diào)整的性質(zhì)和趨勢。因此，未來一段時期，分析判斷房地產(chǎn)市場形勢，首先需要把握房地產(chǎn)發(fā)展階段的變化。

第二，房地產(chǎn)“新常態(tài)”意味著房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和市場特征出現(xiàn)重大變化。

從1998年到2013年，我國房地產(chǎn)市場總體呈投資增速較高和房價漲幅較高等特征，期間雖然也曾出現(xiàn)過兩次調(diào)整，但并未改變房地產(chǎn)市場運行的總體趨勢。1998年到2013年我國房地產(chǎn)市場運行的特征實際上反映了市場總體處于供不應(yīng)求的狀況。從較長的時期觀察房地產(chǎn)市場運行情況，可以很清楚地觀察到各國房地產(chǎn)市場運行的相似性和階段性，從較長的時期觀察各國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程，可以發(fā)現(xiàn)過去十幾年我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況并沒有同發(fā)達經(jīng)濟體在市場供不應(yīng)求階段的特征存在明顯差異。社會各界之所以對過去十幾年我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況有許多不同看法，其根源在于用我國處于供不應(yīng)求階段的市場特征同發(fā)達經(jīng)濟體處于供求平衡后的特征進行比較。在現(xiàn)階段，觀察房地產(chǎn)市場形勢，就要把握我國房地產(chǎn)市場已處于供求總體平衡、局部過剩這樣一個新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)的“新常態(tài)”在很大程度上表明目前及此后一段時期房地產(chǎn)市場的運行情況將同此前十幾年存在顯著差別。

第三，房地產(chǎn)“新常態(tài)”意味著房地產(chǎn)發(fā)展目標和政策要進行適應(yīng)性調(diào)整。

隨著我國居民住房條件顯著改善，房地產(chǎn)市場已由供不應(yīng)求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變。發(fā)展階段的變化意味著需要適時調(diào)整房地產(chǎn)發(fā)展目標，并據(jù)此完善相關(guān)政策。從各國經(jīng)驗看，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的不同階段，發(fā)展目標和定位會存在一定差異。其中一個規(guī)律是，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿足后，對綠色、高效、宜居的高品質(zhì)住房需求快速上升。還要看到，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供求平衡后，也恰恰是容易出現(xiàn)房地產(chǎn)風險的階段，因此要特別重視防范風險。根據(jù)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，建議未來要更加重視有序推進房屋建設(shè)，提升房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和質(zhì)量，不斷改善居民居住條件，提高居住品質(zhì)，通過改革和政策調(diào)整，有效防范房地產(chǎn)市場風險，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。（來源：經(jīng)濟時報）

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