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日本三井不動(dòng)產(chǎn)公司在構(gòu)建新的經(jīng)營模式上出現(xiàn)了戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變，以“不帶資產(chǎn)經(jīng)營”模式來向傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營規(guī)則發(fā)起挑戰(zhàn)。

　　在東京市中心的港區(qū)赤坂9丁目有一塊面積達(dá)10公頃的建筑用地，那是三井不動(dòng)產(chǎn)公司(以下簡稱三井不動(dòng)產(chǎn))聯(lián)合其他5家企業(yè)共同參與開發(fā)的日本防衛(wèi)廳舊址基地。

　　到2007年，這里將矗立起高達(dá)248米的超高層建筑，超過東京都政府辦公大樓，成為東京的最高建筑物。這塊建筑用地的再開發(fā)對于三井不動(dòng)產(chǎn)來說，既是一項(xiàng)樹立威信的事業(yè)，也是一個(gè)體現(xiàn)自我變化的挑戰(zhàn)。

　　地產(chǎn)經(jīng)營證券化

　　對于負(fù)責(zé)三井不動(dòng)產(chǎn)大樓開發(fā)業(yè)務(wù)的專務(wù)董事大室康一來說，5年前的一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目令他至今難忘。

　　1999年，三井不動(dòng)產(chǎn)取得了日本能源公司總部大樓“新日鐵大廈”的經(jīng)營權(quán)。取得經(jīng)營權(quán)以后，三井不動(dòng)產(chǎn)大膽采用地產(chǎn)經(jīng)營證券化的方式來集聚資金，也就是將新日鐵大廈的土地和建筑設(shè)定為一定的信托受益權(quán)，以發(fā)行證券的方式進(jìn)行融資。高達(dá)700億日元的購入資金并不是由三井不動(dòng)產(chǎn)公司一家籌措，美國保險(xiǎn)企業(yè)大亨AIG成了共同出資者。

　　英屬開曼群島、SPC(特定目的公司)、非回溯型融資……這些如今很常見的地產(chǎn)流動(dòng)化名詞，在當(dāng)時(shí)聽來卻十分陌生。在從未經(jīng)驗(yàn)過的新結(jié)構(gòu)面前，三井不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)部一時(shí)也是慎重為妙的勢力占上風(fēng)。

　　當(dāng)然，三井不動(dòng)產(chǎn)與AIG一起描繪的取得大廈產(chǎn)權(quán)的設(shè)想對于日本金融界來說也是一個(gè)聞所未聞的新鮮事。所以當(dāng)時(shí)它們想在日本國內(nèi)銀行中找到合作者，卻沒有一家銀行敢接手。最后由美國金融大亨JP摩根(今摩根大通公司)“接盤”，提供支持。“5、6年前還在探索當(dāng)中的事現(xiàn)在已成了常識，可見地產(chǎn)業(yè)界的變化是多么的劇烈。”大室康一專務(wù)董事說。

　　新日鐵大廈項(xiàng)目的運(yùn)作不僅是三井不動(dòng)產(chǎn)首開先河，同時(shí)還體現(xiàn)了其在地產(chǎn)經(jīng)營上的新姿態(tài)，那就是被業(yè)界稱為是“不帶資產(chǎn)經(jīng)營”的三井不動(dòng)產(chǎn)新模式。

　　搶先獲得優(yōu)質(zhì)地塊，抓緊時(shí)間進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作，盡快獲得利益回報(bào)——如果將此作為傳統(tǒng)型地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營指針的話，那么，三井不動(dòng)產(chǎn)公司走的則是完全不同的路線。它似乎不忙著要獲得土地和建筑這一地產(chǎn)經(jīng)營的根本。

　　獲得新日鐵大廈經(jīng)營權(quán)時(shí)，各家的出資比例并沒有公布，但三井不動(dòng)產(chǎn)引入AIG這一外來投資者，顯然是為了盡可能地不動(dòng)用自己的資金。當(dāng)然，如果是單獨(dú)取得大廈經(jīng)營權(quán)的話，就可以獨(dú)得租金等各種收益，而與投資者共同擁有，那就只能按出資的比例來獲得收益。但是，對于地產(chǎn)企業(yè)來說，經(jīng)營大廈的收益渠道不單單是租金，除此以外還有對投資者的不動(dòng)產(chǎn)核定、入住者的介紹、大樓管理業(yè)務(wù)等被稱為傭金收入的多重收益渠道。就此而言，與其單獨(dú)取得大樓的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，還不如以少量的投資可以期待更大的收益。這就是“不帶資產(chǎn)經(jīng)營”的模式。

　　三井不動(dòng)產(chǎn)參與原日本國鐵汐留貨物車站舊址的開發(fā)采用的也是“不帶資產(chǎn)經(jīng)營”模式。這個(gè)項(xiàng)目總開發(fā)經(jīng)費(fèi)預(yù)計(jì)高達(dá)1000億日元，但三井不動(dòng)產(chǎn)所占的份額只有7%，連十分之一也不到，大部分都由合作開發(fā)者、新加坡政府投資公社出資的一家投資商負(fù)擔(dān)。在這個(gè)項(xiàng)目中，三井不動(dòng)產(chǎn)公司看中的目標(biāo)也是傭金收入。

　　“沒有地皮”的地產(chǎn)公司

　　三井不動(dòng)產(chǎn)的“不帶資產(chǎn)經(jīng)營”方式是在20世紀(jì)90年代后半期開始逐漸變得明顯起來的，這同三井不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)展歷史有一定的關(guān)系。

　　三井不動(dòng)產(chǎn)的源流可追溯到1914年，當(dāng)時(shí)日本極有勢力的財(cái)閥三井合名在公司內(nèi)部設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)課。當(dāng)時(shí)的功能更多的還是在于對三井家產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)管理，而不是為了經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)，真正涉足地產(chǎn)業(yè)的還是在第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束以后。但三井不動(dòng)產(chǎn)公司隨后的發(fā)展之路卻走得磕磕碰碰，建造高樓所需的用地常常不能得到保證，“被同行譏笑為是一家‘手中沒有地皮的地產(chǎn)公司’。”

　　手中缺乏地皮的三井不動(dòng)產(chǎn)在它的發(fā)展歷史中也有過一個(gè)參與大規(guī)模的填埋造地，開辟工業(yè)用地，傾其經(jīng)營資源獲得屬于自己的土地的時(shí)期。但從很早開始，它就與同屬財(cái)閥體系的地產(chǎn)企業(yè)，在東京丸之內(nèi)擁有大片一等土地的三菱地所(三菱地產(chǎn)公司)的經(jīng)營模式有著很明顯的不同。

　　三井不動(dòng)產(chǎn)開始在反復(fù)實(shí)踐中尋找適合自己的發(fā)展之路。公司的領(lǐng)導(dǎo)者相繼提出了“省資金”、“集資金”的經(jīng)營方針。所謂“省資金”就是要千方百計(jì)節(jié)省開發(fā)所必需的資金，而隨后提出的“集資金”則是要從公司外集聚必要的資金。經(jīng)過長年的無地皮經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)踐，終于形成了現(xiàn)在的“不帶資產(chǎn)經(jīng)營”模式的原型。

　　從泡沫經(jīng)濟(jì)中吸取教訓(xùn)

　　泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和破滅將日本的地產(chǎn)企業(yè)從浪尖推到了浪谷。土地神話崩潰之后，虛高的業(yè)績也隨之急劇下跌。從1996年起，三井不動(dòng)產(chǎn)連續(xù)4年經(jīng)營虧損，到2003年度，公司總共處置的多年累積的虧損達(dá)11000億日元。那段時(shí)間，公司不得不把主要精力放在金融分公司、銷售分公司等下屬企業(yè)的清算、結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)營重建上。

　　地價(jià)的暴漲和暴跌使得地產(chǎn)業(yè)所抱有的風(fēng)險(xiǎn)表面化，相比較獨(dú)立擁有地產(chǎn)，共同擁有地產(chǎn)無疑能夠分散風(fēng)險(xiǎn)。泡沫經(jīng)濟(jì)的歷練也促使三井不動(dòng)產(chǎn)公司要走向“不帶資產(chǎn)經(jīng)營”。

　　社長巖沙弘道面對泡沫經(jīng)濟(jì)破滅的現(xiàn)狀，預(yù)感到日本的地產(chǎn)業(yè)將要發(fā)生很大的變化。他提出，只要宏觀上難以期待新的發(fā)展，那么就只能在有限的土地和房產(chǎn)上不斷增加附加價(jià)值，除此以外別無他法。在時(shí)代潮流中，無資產(chǎn)經(jīng)營是必然的歸結(jié)。二次大戰(zhàn)之前，三井的三大家產(chǎn)中，三井礦山公司到2003年不得不仰賴產(chǎn)業(yè)重組機(jī)構(gòu)的支援；三井銀行經(jīng)過多年的折騰，現(xiàn)在已成了三井住友銀行。而三井不動(dòng)產(chǎn)公司順應(yīng)時(shí)代的潮流進(jìn)行變革當(dāng)然也在所難免。

　　“寄存資產(chǎn)”新概念

　　“挑戰(zhàn)計(jì)劃2008”——這是三井不動(dòng)產(chǎn)決策層去年制定的新的經(jīng)營發(fā)展計(jì)劃。在這個(gè)計(jì)劃中，出現(xiàn)了“寄存資產(chǎn)”這個(gè)在地產(chǎn)業(yè)界十分陌生的新名詞。所謂“寄存資產(chǎn)”，是指在獲得或開發(fā)地產(chǎn)時(shí)，由其他投資商等公司外的共同出資者投入的資金。

　　按照三井不動(dòng)產(chǎn)的這個(gè)發(fā)展規(guī)劃，今后公司投資地產(chǎn)，“寄存資產(chǎn)”要超過本公司投入資金的數(shù)倍，并提高利潤。可以說這是一個(gè)比“不帶資產(chǎn)經(jīng)營”更進(jìn)一步的戰(zhàn)略。根據(jù)計(jì)劃，到2008年，三井不動(dòng)產(chǎn)自身的資產(chǎn)總額為27000億日元，比2002年度減少大約2000億日元，但寄存資產(chǎn)將增加150%，達(dá)到3萬億日元的規(guī)模，營業(yè)利潤增加55%，為1600億日元。由此可見，這是一個(gè)實(shí)實(shí)在在提高ROA(總資產(chǎn)收益率)的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　三井不動(dòng)產(chǎn)的構(gòu)想也得到投資專家的贊賞。UBS證券公司資深證券分析家沖野登史彥認(rèn)為，調(diào)動(dòng)第三方資金的做法可大大增加賺錢的機(jī)會(huì)。

　　如果我們對照一下三井不動(dòng)產(chǎn)和三菱地所的ROA，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在90年代前后，三菱地所遙遙領(lǐng)先，但近幾年兩者出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。在提高資產(chǎn)效率方面，三井不動(dòng)產(chǎn)的嘗試已經(jīng)開始結(jié)出果實(shí)。但在以顧客意向?yàn)檗D(zhuǎn)移的傭金經(jīng)營方面，則有著太多的不可測因素。

　　UBS證券公司的沖野指出，如果參與的公司一增多，利潤也有可能受到壓縮。而實(shí)際上，三菱地所為壓縮有息貸款，也在開始打算向賺取傭金的經(jīng)營方向發(fā)展。捷足先登的三井不動(dòng)產(chǎn)要繼續(xù)保持優(yōu)勢，當(dāng)然不能停步。

　　從過去“手中無土地”經(jīng)營到現(xiàn)在“不帶資產(chǎn)經(jīng)營”，三井不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展方針的轉(zhuǎn)變，實(shí)際上反映了日本地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化，同樣，其描繪的今后幾年的藍(lán)圖也預(yù)示著日本地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展趨勢。

　　“以泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅為轉(zhuǎn)折點(diǎn)，日本的地產(chǎn)出現(xiàn)了根本性的轉(zhuǎn)變。土地已不再是一種非得手中攥著才踏實(shí)的特殊財(cái)產(chǎn)，在如今這個(gè)客觀性的價(jià)值是由市場來評價(jià)的時(shí)代，只有以自己的智慧和努力創(chuàng)造出具有真正有價(jià)值的Stock(資本)才有意義。”社長巖沙弘道的一席話道出了三井不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營模式發(fā)生戰(zhàn)略性變化的指導(dǎo)思想。

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